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Häufig gestellte Fragen zur Vermietung




Was ist ein Mietvertrag?

Der Mietvertrag besteht aus zwei aufeinander bezogenen, inhaltlich korrespondierenden Willenserklärungen (Angebot und Annahme), durch welche sich der Vermieter und der Mieter über die Eigentumsbenutzung gegen Entgelt verpflichten.

Formale Anforderungen eines Mietvertrages

Bei einer Immobilie handelt es sich um eine Wertanlage, und der Mietvertrag sollte keine Lücken, weder zum Nachteil des Mieters noch des Vermieters, aufweisen.
Der Vertrag sollte in schriftlicher Form verfasst werden

Was muss ein Mietvertrag beinhalten?

Die Vertragsbestimmungen sind im Grunde genommen immer die Gleichen, wir erwähnen daher nur die wichtigsten Punkte, welche unbedingt eingehalten werden müssen
  • Vor- und Zuname der Vertragsparteien (siehe Lichtbildausweis),Geburtsdaten, Zustelladressen; bei juristischen Personen: Angabe der Firmenbuchnummer und des vertretungsbefugten Organs
  • die Erklärung der Parteien in Bezug auf die Staatsangehörigkeit
  • die besonderen und spezifischen Details des Kaufgegenstandes (genaue Adresse, Grundbuchnummer, Einlagezahl)
  • Kaufpreis
  • Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln
  • Eintragung des Übergabetermins und das Recht auf Regressansprüche, falls der vertraglich vereinbarte Termin vom Vermieter nicht eingehalten wird
  • Datum und Ort der Ausstellung
  • Unterschrift von allen im Vertrag erwähnten Parteien (auch Zeugen) auf jeder Seite, wenn die Dokumente aus mehreren Seiten bestehen.
 
Pflichten der Parteien
  • Pflichten des Vermieters
    Der Vermieter ist verpflichtet, die Immobilie ohne Mängel zu übergeben.
  • Pflichten des Mieters
    Der Mieter ist verpflichtet, die Miete fristgemäß zu zahlen.
Kaution

Um sich im Falle von Beschädigungen auch ohne langwierige Gerichtsverfahren den Schaden decken zu können, verlangen Vermieter von Wohnungen vom Mieter üblicherweise eine Kaution. Diese Vorgehensweise ist zwar vom Gesetz nicht bis ins kleinste Detail geregelt, die Kaution an sich ist aber in der Praxis üblich. Worauf bei der Kaution für Mietwohnungen besonders zu achten ist:

Höhe der Kaution

Zur Höhe der Kaution gibt es keine gesetzliche Regelung, üblich sind Beträge zwischen dem 3 und 6-fachen des monatlichen Mietzinses. Eine deutlich höhere Kaution gilt nur dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter ein entsprechendes Sicherstellungsinteresse hat (etwa dann, wenn besonders wertvolle Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden.)

Wie muss die Kaution entrichtet bzw. angelegt werden?

Der Vermieter muss die von ihm entgegengenommene Kaution verzinst veranlagen. Zu einer besonders gewinnbringenden Anlage gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, so reicht ein täglich fälliges Sparbuch aus. Sollte ein Vermieter mehrere Kautionen verwalten, müsste er diese jedoch gesondert anlegen. Nach Ende des Mietverhältnisses stehen die erwirtschafteten Zinsbeträge dem Mieter zu. Die Kaution ist außerdem auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters gesichert.

Wie viel von meiner Kaution bekomme ich wieder zurück?

Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnung vom Mieter in jenem Zustand zurückgestellt werden muss, indem er sie angemietet hat. Dabei gilt eine gewöhnliche Abnutzung  die auch in Relation zur Gesamtmietdauer gesehen werden muss, als akzeptabel. Eine darüber hinausgehende Abnutzung des Objekts (bzw. Schäden) muss jedoch vom Mieter abgegolten werden. Dafür kann vom Vermieter die Kaution verwendet werden.

Was bedeutet gewöhnliche Abnutzung?

Wände: Abnutzungserscheinungen an den Wänden wie Löcher, die durch die Anbringung von Bildern oder handelsüblichen Hängemöbeln entstanden sind, gelten als gewöhnliche Abnutzung.Eine übermäßig hohe Anzahl an Dübel Löchern (in einem Urteilsspruch ist von 110 Löchern in zwei Zimmern die Rede) kann hingegen nicht mehr einer normalen Benützung zugerechnet werden.

Wandfarbe: Wurde die Wohnung vom Mieter in einem anderen Farbton als dem ursprünglichen ausgemalt, so besteht laut Urteilsspruch keine Verpflichtung den alten Zustand wiederherzustellen, sofern es sich um den Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit entsprechende Farben (also z.B.: grün oder ocker, aber nicht schwarz) handelt. Ist hingegen vereinbart, dass der Mieter die Wohnung weiß ausgemalt zurückzustellen hat, so bedeutet dies nicht, dass er die Wohnung neu weiß ausgemalt übergeben muss.

Böden: Gibt es beispielsweise im Parkettboden Kratzer, die vom Verrücken der Möbel beim Putzen oder ähnlichem herrühren, so entspricht dies der gewöhnlichen Abnutzung und kann dem Mieter nicht von der Kaution abgezogen werden. Auch bei schwereren Schäden sind diese in Relation zum Zeitwert zu sehen: So kann etwa nach 10jähriger Mietdauer auch bei einem völlig beschädigten Teppich (gilt auch für Tapeten) kein Geld einbehalten werden, da für Teppiche eine Nutzungsdauer von 10 Jahren anzunehmen ist, und sich deren Zeitwert danach auf Null beläuft. 

Bad: Sogenannte unwesentliche Veränderungen am Bad wie Bohrlöcher in den Fliesen (entstanden z.B. durch die Anbringung von Handtuchhaltern, Seifenspendern etc.) entsprechen der gewöhnlichen Abnutzung und müssen vom Vermieter akzeptiert werden. 

Bevor Sie zu renovieren beginnen, lesen Sie auf alle Fälle Ihren Mietvertrag nochmals gründlich durch, um zu sehen, was genau Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Schönheitsreparaturen in der Wohnung (wie Bohrlöcher zu spachteln, ausmalen etc.) müssen Sie nur vornehmen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag angeführt ist.

Ansonsten gilt: Schäden, die durch unsachgemäße Behandlung verursacht wurden, wie z.B. Brandlöcher oder Rotweinflecken im Teppichboden, müssen natürlich beseitigt werden. Nicht darunter fallen normale Abnutzungserscheinungen, wie beispielsweise Graufärbung der Wände, Teppichboden und Parkett, die mit der Zeit unansehnlich wurden oder fleckig gewordene Armaturen etc. Diese wurden bereits mit den Mietkosten abgegolten.

Übergabe

Es ist ratsam, mit dem Vermieter einen Termin für die Wohnungsübergabe zu vereinbaren, bei der gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellt wird (auch bei einer neuen Wohnung empfehlenswert!). Dies ist im Interesse beider Parteien und beugt späteren Streitfragen vor. Das Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung sowie bestehende Schäden. Sollten Sie vorhandene Beschädigungen nicht repariert haben, so hat der Vermieter das Recht, Ihnen den momentanen "Zeitwert" (nicht den Neupreis) des Teppichbodens beispielsweise zu verrechnen bzw. von der Kaution abzuziehen.