Schließen Teilen



Währung EUR
Sprache at




-






































-


-


-



Suche nach Referenznummer oder Stichwort

Informationen zum Immobilienverkauf




Wie stellen Sie den Preis fest?

Immer wieder ergibt sich folgende Frage bei der Immobiliensuche: ist der Preis angemessen? Die Angst etwas zu billig zu verkaufen oder die Angst etwas zu teuer zu kaufen, beherrscht beide Seiten solange, bis das Geschäft unter Dach und Fach ist.  Befragen Sie Ihren At Home Makler zu diesem Thema!

Was ist ein Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag besteht aus zwei auf einander bezogenen, inhaltlich korrespondierenden Willenserklärungen (Angebot und Annahme), durch welche sich der Verkäufer zur Übereignung eines Kaufgegenstandes durch Einigung über den Eigentumsübergang und Übergabe der Kaufsache und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises (‑Kaufsumme) und zur Abnahme der Kaufsache verpflichtet.

Formale Anforderungen eines Kaufvertrages

Bei einer Immobilie handelt es sich um eine Wertanlage, und der Kaufvertrag sollte keine Lücken, weder zum Nachteil des Käufers noch des Verkäufers, aufweisen. Deshalb wird geraten einen Immobilienkaufvertrag immer von einem Notar erstellen zu lassen
  • Der Vertrag muss in schriftlicher Form verfasst werden
  • Die Verträge müssen von einem Notar unterzeichnet werden.
Ohne die oben erwähnten Punkte wird das Erwerben der Immobilie nicht ins Grundbuch eingetragen!

Was muss ein Kaufvertrag beinhalten?

Die Vertragsbestimmungen sind im Grunde genommen immer die Gleichen, wir erwähnen daher nur die wichtigsten Punkte, welche unbedingt eingehalten werden müssen:
  • Vor- und Zuname der Vertragsparteien (siehe Lichtbildausweis),Geburtsdaten, Zustelladressen; bei juristischen Personen: Angabe der Firmenbuchnummer und des vertretungsbefugten Organs.
  • die Erklärung der Parteien im Bezug auf Staatsangehörigkeit;
  • die besonderen und spezifischen Details des Kaufgegenstandes (genaue Adresse, Grundbuchnummer, Einlagezahl)
  • Kaufpreis
  • Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln
  • Eintragung des Übergabetermins und das Recht auf Regressansprüche, falls der vertraglich vereinbarte Termin vom Verkäufer nicht eingehalten wird.
  • Datum und Ort der Ausfüllung
  • Unterschrift von allen erwähnten Parteien des Vertrages (auch Zeugen) auf jeder Seite, wenn die Dokumente aus mehreren Seiten bestehen.
  • Unterschrift des Notars
Was soll man beachten, um einem Betrug vorzubeugen?
  • Wählen Sie einen zuverlässigen und zugelassenen Notar und oder Anwalt aus
  • Lesen Sie alle Dokumente sorgfältig durch
Gelegentlich kommt es vor, dass die Vertragsparteien beim Notar bewusst einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen, als sie tatsächlich vereinbart haben. Bei diesem Schwarzkauf ist sowohl der beurkundete Vertrag als so genanntes Scheingeschäft nichtig als auch die eigentlich getroffene Vereinbarung, und zwar aus Formmangel. Da die Nichtigkeit des Formmangels jedoch mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch sozusagen geheilt wird, gilt schließlich doch der eigentlich gewollte Kaufpreis als rechtswirksam vereinbart.

Größte rechtliche Sicherheit gewährleistet die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der einen Vertrag entwirft oder einen Entwurf überprüft. Rechtsanwälte sind dazu verpflichtet, einseitig nur die Interessen Ihres Mandanten zu vertreten und im Rahmen des rechtlich Möglichen die beste Gestaltung für diesen herbeizuführen. Für den Fall, dass der Anwalt etwas übersieht oder nicht ausreichend regelt, haftet er gegenüber dem Mandanten für einen daraus entstehenden etwaigen Schaden.

Wahl des Notars

Als Käufer sind Sie dazu berechtigt, den Notar zu wählen. Der Notar ist für neutrale Auskunft und Erklärung des Vertragsinhalts verantwortlich. Fragen Sie nach einem guten Notar in Ihrem Freundeskreis. Seien Sie skeptisch, wenn der Verkäufer auf seinen Notar beharrt, zwar ist der zur Neutralität verpflichtet, aber das heißt nicht, dass er Ihren Standpunkt mit gleichem Engagement vertritt. Bestehen Sie auch darauf, dass Ihnen der Kaufvertragsentwurf des Notars zwei Wochen vor dem Notartermin zugeschickt wird. Vereinbaren Sie einen Telefontermin zur Vorabklärung eventuell offener Fragen. Notieren Sie sich Ihre Fragen für den Notartermin.

Pflichten der Parteien
  • Pflichten des Verkäufers
Der Verkäufer ist zur Übergabe des Objektes verpflichtet insofern er den im Kaufvertrag definierten Kaufpreis erhalten hat.
  • Pflichten des Käufers
Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis fristgemäß zu zahlen.

Belastungen:

Fruchtgenuss

Wenn die Immobilie mit Fruchtgenuss belastet ist, ist die berechtigte Person meistens auch bei Vertragsabschluss dabei, um auf ihr Recht zu verzichten. Diese Genehmigung ist keine Bedingung für den Vertragsabschluss, aber wenn die Person nicht zurücktritt, darf sie bis zu ihrem Lebensende die Immobilie benutzen. Bezahlen Sie also den letzten Teil des Kaufpreises nur, wenn die Person auf Ihren Fruchtgenuss verzichtet hat.

Kredite:

Eine sehr gängige Form des Kredits ist der Ratenkredit. Er ist mit verschiedenen Rückführungen vereinbart. Üblich sind hier das Tilgungsdarlehen und das Annuitätendarlehen. Beim Tilgungsdarlehen werden ein fester Tilgungssatz und ein mit der Zeit immer weiter sinkender Zinsanteil erhoben. Die Raten sind also zu Beginn der Laufzeit höher als am Ende. Beim Annuitätenkredit bleibt die Summe immer gleich.

Man unterscheidet grundsätzlich den Privatkredit vom gewerblichen Kredit. Die Unterschiede liegen neben der Zielgruppenorientierung in den einzubringenden Einkommensnachweisen und Sicherheiten. Für den Privatkredit reichen Lohnnachweise aus, während beim Gewerbekredit die Bilanzen bzw. Steuerbescheide mehrere Jahre verlangt werden.

Der Begriff Hypothek bezeichnet das Recht eines Gläubigers, seine Forderungen durch das Eigentum seines Schuldners zu befriedigen. Dies kann ein Grundstück, ein Wohnungseigentum oder ein Gebäudeeigentum sein. Die Aufnahme einer Hypothek gilt als Sicherheit bei der Aufnahme eines Kredites. Die Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen.

Übertragung:

Die Übertragung des Eigentums an der Immobilie, zu der sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet hat, erfolgt durch die Erklärung der Auflassung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Die Erwerbung erfolgt erst durch die Übergabe des Kaufgegenstandes. In Österreich behält der Verkäufer das Eigentumsrecht bis zur Übergabe.

Treuhandkonto:

Typischerweise bedienen sich die Parteien zur Sicherheit eines Treuhandkontos beim Notar für die Bezahlung des Kaufpreises. Auf diesem Konto, auf welches nur der Notar Zugriff hat, überweist der Käufer den Kaufpreis. Dieser wird erst dann an den Verkäufer ausgezahlt, wenn der Käufer lastenfreies Eigentum erworben hat. Erst wenn für den Kreditgeber eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, kann der Notar das Geld an den Verkäufer weiterleiten. Dazu muss der Verkäufer dem Kreditgeber eine Finanzierungsvollmacht ausgestellt haben oder den Eintrag im Grundbuch explizit genehmigen.

Kosten:

Beim Kauf eines Hauses fallen zahlreiche Nebenkosten an, die in der Regel zu Lasten des Käufers gehen. Die Bemessungsgrundlage für die Nebenkosten bildet meist der Kaufpreis des Objektes. Folgende Nebenkosten sind zu beachten:
  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1% Eintragungsgebühr (Grundbuch)
  • 3 % Honorar für den Vertragserrichter exkl. USt
  • Beglaubigungskosten und Barauslagen (individuell)
  • 3 % Maklergebühr exkl. USt
  • 0,8% Kreditgebühr für Bankdarlehen bei einmaliger Verfügung oder Vertragsdauer 1-5 Jahre; im Übrigen 1,5%
  • 1,2% Pfandrechtseintragungsgebühr
  • Anteilige Kosten des Nutzwertgutachtens (bei Verschaffung von Wohnungseigentum)