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Informationen für Käufer




Maklerauswahl

Aufgrund unserer Erfahrung wissen wir, dass die Arbeit mit mehreren Agenturen oft zu einem zweiten, unnötigen Besuch in derselben Immobilie führen kann. Das bedeutet auch Zeit und Geldverlust. Deswegen empfehlen wir während des gesamten Suchprozesses mit einer professionellen Agentur wie At-Home zu arbeiten.

Auswahl der Umgebung

Bevor Sie Ihre zukünftige Nachbarschaft auswählen, ist es empfehlenswert, die besonderen Wünsche Ihrer Familie zu kennen. Wichtige Punkte wie Arbeitsort, Entfernung von Schulen, Lokalen, Behörden, und andere Kriterien -wie z. B Klima, können weitgehend Ihre Wahl beeinflussen. Zögern Sie nicht, Ihren At-Home Makler danach zu fragen!

Besichtigung

Bei der Besichtigung einer Immobile ist es empfehlenswert neutral zu bleiben und nicht über die persönlichen Eindrücke vor dem Besitzer zu sprechen, da es Ihre Chancen bei einer Verhandlung verringern kann. Wir empfehlen, diesen Teil des Prozesses dem Makler zu überlassen.

Kauf einer Immobilie in Österreich

Jedes Bundesland hat sein eigenes Immobilienrecht.
  • Grundverkehrsgesetze werden nicht von der Zentralregierung in Wien, sondern von den Ländern selbständig geregelt.
  • EU-Ausländer genießen dieselben Rechte wie Österreicher
  • Für nicht EU bzw. EWR Bürger gilt die behördliche Genehmigungspflicht  für Grunderwerb. Dies unterschiedet sich in jedem Bundesland
  • Diese Genehmigung muss dem Grundbuchamt vorliegen, bevor dort die rechtskräftige Eigentumsumschreibung erfolgt.
  • Im Falle der Kaufabwicklung über einen Makler oder ein Kreditinstitut ist jeweils ein schriftlicher Kaufvertrag Gesetz.
  • Der Kaufvertrag muss den Namen der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, eventuelle Miteigentumsanteile sowie eine Beschreibung der Immobilie enthalten.
  • Die notarielle Beurkundung des Kaufvertragsinhalts ist nicht zwingend notwendig, wohl aber die Beurkundung der Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer.
  • Die Kaufsumme zahlt der Käufer in der Regel auf ein notariell geführtes Anderkonto. Erst nach der Eintragung ins Grundbuch kann der Verkäufer über das Geld verfügen.
  • In den meisten Bundesländern bestehen Beschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von reinen Ferienwohnsitzen.
  • In welchen Gemeinden Zweitwohnsitze überhaupt gekauft werden dürfen, wird von der jeweiligen Landesregierung per ‑Widmung festgelegt.
  • Wer einen Erstwohnsitz erwirbt, wird in Österreich steuerpflichtig.
Formale Anforderungen eines Kaufvertrages

  • Der Vertrag muss in schriftlicher Form verfasst werden
  • Die Verträge müssen durch einen Anwalt oder durch einen Notar unterzeichnet werden.
Ohne die oben erwähnten Punkte wird das Erwerben der Immobilie nicht ins Grundbuch eingetragen!

Obligatorische Punkte eines Kaufvertrages

Die Vertragsbestimmungen sind im Grunde genommen immer die Gleichen, wir erwähnen daher nur die wichtigsten Punkte, welche unbedingt eingehalten werden müssen
  • Vor- und Zuname der Vertragsparteien (siehe Lichtbildausweis),Geburtsdaten, Zustelladressen; bei juristischen Personen: Angabe der Firmenbuchnummer und des vertretungsbefugten Organs.
  • die Erklärung der Parteien in Bezug auf Staatsangehörigkeit;
  • die besonderen und spezifischen Details der Immobilie (genaue Adresse, Grundbuchnummer, Einlagezahl)
  • Kaufpreis
  • Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln
  • Eintragung des Übergabetermins und das Recht auf Regressansprüche, falls der vertraglich vereinbarte Termin vom Verkäufer nicht eingehalten wird.
  • Datum und Ort der Ausfüllung
  • Unterschrift von allen im Vertrag erwähnten Parteien (auch Zeugen) auf jeder Seite, wenn die Dokumente aus mehreren Seiten bestehen.
  • Unterschrift des Notars
Andere wichtige Informationen, die im Vertag sein müssen

  • Details der Bezahlung (Termine, Summen)
  • mögliche Hypothek
  • Name der Bank, die die Hypothek ermöglicht
  • Währung
  • Datum der Übergabe
  • Bewegbare Möbelstücke, die in der Immobilie bleiben werden
Wichtige Ratschläge

Regeln, die eingehalten werden müssen, um einen Betrug zu vermeiden
  • Wählen Sie einen zugelassenen und zuverlässigen Notar
  • Lesen Sie alle Dokumente sorgfältig durch
  • Handeln sie sorgfältig und vorsichtig
Wahl des Notars

Als Käufer sind Sie dazu berechtigt Ihren Notar zu wählen. Der Notar ist für neutrale Auskunft und Erklärung des Vertragsinhalts verantwortlich. Bestehen Sie auch darauf, dass Ihnen der Kaufvertragsentwurf des Notars zwei Wochen vor dem Notartermin zugeschickt wird. Vereinbaren Sie einen Telefontermin zur Vorabklärung einiger offener Fragen. Notieren Sie sich Ihre Fragen für den Notartermin.

Lesen und interpretieren der Dokumente

Lesen Sie den endgültigen Vertrag gründlich und sorgfältig durch, vergleichen Sie ihn mit dem Entwurf, um Missverständnisse und Schreibfehler zu vermeiden. . Sollten Sie darauf verzichten, kann diese Nachsichtigkeit zu einem Prozess oder dem Verlust der Immobilie führen.

Pflichten der Parteien

  • Pflichten des Verkäufers
Der Verkäufer ist zur Übergabe des Objektes verpflichtet insofern er den in Kaufvertrag definierten Kaufpreis erhalten hat.
  • Pflichten des Käufers
Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis fristgemäß zu zahlen.
Der Verkäufer sollte den Käufer über alle wichtigen Einzelheiten der Immobilie informieren, auch bezüglich seiner Rechte und  Pflichten. Diesbezüglich sollte der Verkäufer dem Käufer alle nötigen Dokumente vorlegen.

Belastungen

Es ist sehr wichtig, die Dokumente sorgfältig durchzulesen, am besten mit professioneller Hilfe, da das Übersehen von eines Fehlers zu großen Schwierigkeiten führen kann.

Fruchtgenuss

Wenn die Immobilie mit Fruchtgenuss belastet ist, ist die berechtigte Person, meistens auch beim Vertragabschluss dabei, um auf ihr Recht zu verzichten. Diese Genehmigung ist keine Bedingung beim Vertragsabschluss, aber wenn die Person nicht zurücktritt, darf sie bis zu ihrem Lebensende die Immobilie benutzen. Bezahlen Sie also den letzten Teil des Kaufpreises nur, wenn die Person auf Ihren Fruchtgenuss verzichtet hat.

Hypothek

Die Hypothek ist eine wesentliche Sicherstellung bei Immobilien- und anderen Darlehen, um sowohl der wirtschaftlichen Verschlechterung, als auch der Nichtzahlung von Raten aus anderen Gründen vorzubeugen. Im Gegenzug zur Kreditauszahlung wird die Forderung der Bank im zentralen Grundstücksregister eingetragen.

Dieses Grundstücksregister wird beim jeweiligen Amtsgericht geführt und nennt sich Grundbuch. Da es öffentlich zugängig ist, kann jede/r Auskunft verlangen, wem ein Grundstück gehört und wie es belastet ist.

Rechte Dritter

Im Grundbuch (bei Eigentumswohnungen: Wohnungsgrundbuch) können bestimmte Rechte Dritter, wie z.B. ein Vorkaufsrecht, Wohnrecht oder Fruchtgenuss, eingetragen sein. Beim Abschluss des Kaufvertrags muss der Notar die Parteien über solche bestehenden Belastungen aufklären. Käufer sollten sich jedoch bereits vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug aushändigen lassen, um Klarheit zu erlangen. Nur so lässt sich im Übrigen klären, ob die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört. Der genaue Verlauf der Grundstückgrenzen ergibt sich dagegen nicht aus dem Grundbuch, sondern nur aus einem Lageplan des Katasteramtes.

Kosten des Kaufvertrages:

  • Notarkosten für den Kaufvertrag: ca. 1,8 % des Kaufpreises
  • Gebühren des Grundbuchamtes für die Eigentumsumschreibung: 1 % des Kaufpreises.
  • Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Beim Kauf eines Hauses fallen zahlreiche Nebenkosten an, die in der Regel zu Lasten des Käufers gehen. Die Bemessungsgrundlage für die Nebenkosten bildet meist der Kaufpreis des Objektes. Folgende Nebenkosten sind zu beachten:
  • 3 % Honorar für den Vertragserrichter exkl. USt.
  • Beglaubigungskosten und Barauslagen (individuell)
  • 3 % Maklergebühr exkl. USt.
  • 0,8% Kreditgebühr für Bankdarlehen bei einmaliger Verfügung oder Vertragsdauer 1-5 Jahre; im Übrigen 1,5%
  • 1,2% Pfandrechtseintragungsgebühr
  • Anteilige Kosten des Nutzwertgutachtens (bei Verschaffung von Wohnungseigentum)
  • 1% Rechtsgeschäftsgebühr bei einer allfälligen Bürgschaft